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Soi kèo Tài xỉu(www.84vng.com):诸葛找房: 10月土地市场成交量实现“三连升” 溢价率、流拍率双低

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一、10月份土地市场供应止升转降,成交实现“三连升”

1、10月土地供应规模下降,一线城市环比降幅超6成

据诸葛找房数据研究中心监测,全国主要地级市2022年10月共供应土地1122宗,供应规划建筑面积为8173.51万㎡,同比下降34%,环比下降34.13%;推出楼面均价为3543元/㎡,同比下跌10.62%,环比下跌16.95%。10月份,多城常规的三轮集中供地活动逐步进入尾声,同时,虽然有部分城市加推至四批次,但四批次供应量级偏小,本月供应规模呈现下滑态势也在预期之内。

备注:用地性质包含住宅用地、综合用地(含住宅)、商业/办公用地,下同;2022年10月土地市场全部数据统计时间截止至10月30日。

从地块性质来看,10月纯住宅用地供应规划建设面积4124.93万㎡,同比下降30.86%,环比下降28.04%;综合用地(含住宅)供应规划建设面积2328.71万㎡,同比下降45.98%,环比下降38.03%;商办用地供应规划建设面积1719.87万㎡,同比下降18.38%,环比下降41.06%。从推出楼面价上看,涉宅及商办用地推出楼面价环比均下跌,值得注意的是,纯住宅用地价格赶超去年同期水平。

分各能级城市来看,2022年10月,各等级城市供地量呈现全线下降态势,一线城市环比降幅居首。其中,一线城市供应规划建筑面积199.11万㎡,同比下跌76.33%,环比下跌61.90%;二线城市供应规划建筑面积2271.14万㎡,同比下跌35.46%,环比下跌43.49%;三四线城市供应规划建筑面积5703.27万㎡,同比下跌28.93%,环比下跌27.50%。从推出楼面价上看,各等级城市推出楼面价环比呈现全线下跌态势,一线和三四线城市价格赶超去年同期。

2、10月土地市场成交量升价落,各等级城市成交环比升幅均超10%

据诸葛找房数据研究中心监测,2022年10月全国主要地级市土地成交938宗,成交规划建筑面积为6807.85万㎡,同比上升49.79%,环比上升41.27%;成交楼面价为4615元/平方米,同比上涨5.15%,环比下跌31.08%;土地出让金为3143.41亿元,同比上涨57.58%,环比下跌2.65%。不少集中供地城市于本月完成三批次土拍的收官,带动成交规模继续走高,同时由于当前房企资金压力尚未完全解除,谨慎态度下投资空间压缩,收金规模稍有下滑。另外,根据目前部分加推城市披露的地块来看,11月虽有部分城市开拍今年四批次集中供地,但供应体量较小,预计受供应影响,下月成交规模可能会呈现回落态势。

从地块性质来看,10月纯住宅用地成交规划建筑面积为3240.97万㎡,同比上涨19.11%,环比微涨1.03%;综合用地(含住宅)成交规划建筑面积为1961.4万㎡,同比下跌24.32%,环比下跌8.19%;商办用地成交规划建筑面积为1605.48万㎡,同比上涨19.38%,环比上涨35.73%。从成交楼面价及土地出让金来看,各类用地成交楼面价均较上月下跌,另外,在成交量明显上升的加持下,商办用地揽金规模环比上升。

分等级城市来看,各等级城市成交规模较上月全线上升,且三四线城市涨幅居首。其中,本月一线城市成交27宗,成交规划建筑面积435.41万㎡,同比上涨4.70%,环比上涨20.71%;成交楼面价为12857元/㎡,同比下跌3.76%,环比下跌56.09%;土地出让金559.80亿元,同比微涨0.76%,环比下跌47%。本月一线城市成交走高离不开广州三批次土拍的贡献,不过底价成交占比较大,导致整体揽金规模及成交楼面价水平不高。

二线城市土地成交283宗,成交规划建筑面积2208.54万㎡,同比上涨77.7%,环比上涨14.01%;成交楼面价为6313元/㎡,同比上涨7.38%,环比下跌19.9%;土地出让金1395.54亿元,同比上涨91%,环比下跌8.71%。本月南京、无锡、成都等城市陆续拉开集中土拍序幕,为二线城市整体成交、收金表现注量。

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三四线城市土地成交628宗,土地成交规划建筑面积为4163.91万㎡,同比上涨44.27%,环比上涨65.14%;成交楼面价为2853元/㎡,同比上涨16.21%,环比上涨11.71%;土地出让金1188.07亿元,同比上涨67.66%,环比上涨84.49%。

二、10月溢价率降至新低,流拍率维持低位

2022年10月全国主要地级市溢价率为1.36%,环比下降1.92个百分点,同比下降1.41个百分点。自去年5月起,土地溢价率高位回落,去年9月进入低位水平。本月溢价率继续走低,且创历史新低,当前房企资金面尚未完全转好,高溢价拿地短期难现。

流拍率方面,本月流拍率为13.2%,较上月下降0.08个百分点。多城优质地块逐渐出场加之拍地门槛适度降低,在一定程度上避免了流拍走高。

三、广州土地出让金大幅领先,龙湖10月拿地可观 

2022年10月城市土地出让金TOP10榜单中,广州遥遥领先,土地出让金达517亿元,也是本月唯一一个收金破500亿的城市,如此亮眼表现主要归功于其三轮集中土拍的稳健发挥,从成交体量上看,三轮土拍的成交规模为今年以来之最,共成交15宗地块,凭借“量大价高”的优势,揽金规模占据高位。成都、南京分别以358亿元、279亿元位居土地出让金第二、三位,2城也于本月完成了今年的第三批次集中土拍,虽然溢价水平并不高,但成交体量处于中等偏上水平。另外,值得注意的是,本月长三角城市拍地活跃度较高,且揽金表现不俗,土地出让金TOP10城市中占据5席。

成交总价TOP10榜单中,广州地块占据半数以上。从溢价情况来看,仅有1宗地块溢价成交,其余9宗均为底价成交。其中,中信泰富有限公司与中国船舶工业集团有限公司的联合体以底价187.6亿元拿下广州市荔湾区芳村大道南以东地块;其次,南京颐居建设有限公司以54.7亿元竞得南京市建邺区沙洲街道牡丹江街以南、云龙山路以东地块,位居成交总价第二,同时,该宗地块也是TOP10榜单中唯一一个溢价成交的地块,溢价率为8.75%;广州高新区投资集团有限公司以底价42.24亿元竞得广州市黄埔区长岭居萝岭路以东、长贤路以南CPPQ-A4-4地块,位居成交总价第三。

房企拿地金额TOP15榜单中,中国船舶集团与中信泰富的联合体位居榜首,总拿地金额为187.6亿元,该项土地投资资金注入了广州三轮土拍荔湾区一宗综合用地地块,且以底价成交。南京颐居、龙湖集团分别以68亿元、62亿元的拿地金额位居第二、三,具体来看,凭借国资背景所赋予的资金、资源等方面的优势,颐居建设发展迅猛也属预料之内,在土拍市场上出手阔气,也是在为自身积攒丰厚的优质土储。与此同时,优质民企龙湖在本月的拿地金额表现中脱颖而出,既展现出自身稳健发展的能力,也向市场注入一定信心。另外,于本月房企拿地金额排行榜中,国央企及地方平台企业仍然占据主要份额。

(责任编辑:李彤)


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